Ce que la loi appelle « insalubrité »
Un logement est insalubre lorsque son état constitue un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou des tiers (Code de la santé publique, articles L.1331-22 et suivants, unifiés par l'ordonnance de 2020). La loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé a par ailleurs renforcé les outils d'intervention et durci les sanctions contre les marchands de sommeil.
Concrètement : humidité et moisissures massives, installation électrique dangereuse, absence de ventilation, sanitaires hors service, accumulation de déchets, infestation durable de nuisibles. L'insalubrité se distingue de la simple non-décence (confort insuffisant — surface, chauffage, équipements), qui relève du juge civil et non de l'autorité sanitaire. La distinction clé reste l'origine : insalubrité « bâti » (défaillance du logement, responsabilité du propriétaire) ou « d'usage » (état résultant de l'occupation).
Les obligations du propriétaire
- Délivrer un logement décent et salubre : structure saine, étanchéité, ventilation, électricité et gaz conformes, absence de nuisibles et de parasites à l'entrée dans les lieux.
- Réaliser les réparations autres que locatives : toiture, murs, canalisations, ventilation, chauffage — y compris quand le désordre apparaît en cours de bail.
- Traiter les infestations liées au bâti ou aux parties communes (punaises de lit à l'entrée dans les lieux, cafards circulant dans l'immeuble).
- Se conformer aux mesures prescrites par un arrêté de traitement de l'insalubrité : travaux, relogement ou hébergement de l'occupant si l'arrêté l'impose.
Sanctions en cas de manquement : suspension du loyer de plein droit pendant un arrêté d'insalubrité (le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant sa notification), exécution d'office des travaux aux frais du propriétaire, amendes, et jusqu'à des peines pénales pour les cas les plus graves — la loi de 2024 permet désormais jusqu'à confiscation du bien pour les marchands de sommeil.
Les obligations du locataire
- User paisiblement du logement et l'entretenir : ménage courant, aération, entretien des équipements, menues réparations.
- Ne pas dégrader : un logement transformé en dépotoir par son occupant engage sa responsabilité, même si le bâti est sain.
- Signaler sans délai au propriétaire les désordres qui apparaissent (fuite, moisissures, panne de ventilation) — un locataire qui laisse un dégât s'aggraver peut en partager la responsabilité.
- Laisser l'accès pour la réalisation des travaux prescrits ou urgents, dans les conditions légales.
Si l'insalubrité résulte de l'usage, le propriétaire peut exiger la remise en état, retenir le dépôt de garantie à la sortie (sur justificatifs) et, dans les cas graves, demander la résiliation du bail. Mais attention : dans les situations d'accumulation type Diogène, l'occupant est souvent une personne vulnérable — les juges attendent du bailleur qu'il alerte les services sociaux avant de judiciariser, et une remise en état accompagnée donne de bien meilleurs résultats qu'un bras de fer.
La procédure d'insalubrité, étape par étape
| Étape | Qui | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Signalement | Occupant, voisin, travailleur social, soignant | — |
| Visite et rapport | Service communal d'hygiène (SCHS) ou ARS | 1 à 3 mois |
| Arrêté de traitement de l'insalubrité | Préfet (ou maire selon les cas) | après contradictoire |
| Exécution des mesures prescrites | Propriétaire ou occupant responsable | délai fixé par l'arrêté |
| À défaut : exécution d'office | Administration, aux frais du responsable | après mise en demeure |
| Mainlevée de l'arrêté | Après constat de conformité | sur justificatifs |
Pendant l'arrêté, le locataire bénéficie de la suspension du loyer et, selon les mesures, d'un droit à hébergement ou relogement.
Le signalement se fait auprès de la mairie (service hygiène) ou de l'ARS ; la plateforme nationale Histologe (histologe.beta.gouv.fr) permet aussi de signaler en ligne un logement dégradé et déclenche l'orientation vers le bon service. Faites-vous accompagner : ADIL pour le volet juridique (gratuit), association de locataires, ou avocat si le dossier se judiciarise.
Sortir de l'insalubrité : remise en état et preuves
Quelle que soit l'origine, la sortie passe par une remise en état documentée : évacuation des déchets en filières agréées, nettoyage sanitaire, traitement fongicide des moisissures, désinsectisation ou dératisation si nécessaire, désinfection finale. Comptez 500 à 4 000 € selon l'ampleur. Exigez photos avant/après et attestation d'intervention : ces pièces servent à obtenir la mainlevée d'un arrêté, à justifier devant un juge ou un bailleur, et à débloquer certaines aides (FSL, CCAS, Anah pour les travaux du propriétaire).
Questions fréquentes
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est insalubre ?
Pas de sa propre initiative : cesser de payer sans décision expose à la résiliation du bail. La suspension du loyer est automatique uniquement après notification d'un arrêté d'insalubrité. Avant cela, la voie sûre est la mise en demeure du propriétaire, puis la commission de conciliation ou le juge, avec l'appui de l'ADIL.
Qui paie la remise en état d'un logement insalubre ?
Le responsable de l'origine du désordre : le propriétaire pour les défaillances du bâti, l'occupant pour l'insalubrité d'usage. Dans les faits, beaucoup de situations mêlent les deux — le devis détaillé d'une entreprise spécialisée aide alors à répartir les postes (débarras et nettoyage côté usage, travaux côté bâti).
Que risque un propriétaire qui loue un logement insalubre ?
Suspension des loyers pendant l'arrêté, obligation de relogement ou d'hébergement, exécution d'office des travaux à ses frais, amendes administratives, et sanctions pénales pour les cas graves (jusqu'à confiscation du bien depuis la loi de 2024 pour les marchands de sommeil). L'assurance PNO ne couvre pas ces manquements.
Un voisin peut-il signaler un logement insalubre ?
Oui : toute personne peut signaler à la mairie ou à l'ARS un logement présentant un risque pour ses occupants ou le voisinage (odeurs, nuisibles, déchets). Pour une personne vulnérable qui s'auto-néglige, le signalement au CCAS est souvent plus adapté qu'une procédure coercitive en première intention.